nlässlich einer Entscheidung vom 27.05.2008 (BGH, Urt. v. 27.05.2008 – XI 132/07) hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) einmal mehr mit Fragen der Verjährung von Schadensersatzansprüchen geprellter Anleger gegen Banken bei der Finanzierung sog. Schrottimmobilien auseinanderzusetzen.
Der BGH nahm seine Entscheidung zum Anlass, seine bisherige Rechtsprechung zu bestätigen, wonach bei Anlageberatungen und Immobilienkäufen, die vor der Änderung des Verjährungsrechts Anfang 2002 erfolgten, die neue dreijährige Verjährungsfrist anzuwenden ist, die frühestens ab dem 01.01.2002 zu laufen beginnt.
Maßgeblich für den tatsächlichen Beginn der Verjährung ist dabei der Zeitpunkt, in welchem der Anleger die dem Schadensersatzanspruch zugrunde liegenden Umstände kennt. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt der Lauf der Verjährungsfrist.
Anleger, die in den 90er Jahren oder zu Beginn des neuen Jahrtausends zum Kauf sog. Schrottimmobilien oder Anteile geschlossener Immobilienfonds ohne Eigenkapital veranlasst worden sind, können daher auch jetzt noch erfolgreich Ansprüche gegen die Bank geltend machen, welche die jeweilige Anlage finanziert hat und die von ihnen erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen zurückfordern, wenn sie bis heute im Jahr 2008 von den maßgeblichen Umständen eines gegen die Bank gerichteten Schadensersatzanspruch noch keine Kenntnis oder diese Kenntnis frühestens im Jahre 2005 erlangt haben.
Ein solcher Schadensersatzanspruch des Anlegers gegen seine die Immobilie finanzierende Bank kommt nach der Rechtsprechung des BGH zum Beispiel dann in Betracht, wenn die Bank über einen Wissensvorsprung gegenüber ihrem Kunden verfügt, d.h. Kenntnis von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben des Vermittlers, des Verkäufers oder Fondsinitiators bzw. des Fondsprospekts im Hinblick auf die Immobilie hat und diese Kenntnis dem Anleger nicht offenbart.
Der BGH erleichtert dabei dem geschädigten Anleger die Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn die Bank zum einen in institutionalisierter Art und Weise mit Verkäufern, Initiatoren und Vermittlern zusammenarbeitet. Dies ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn der Vermittler dem Anleger sowohl die Immobilie oder die Fondsanlage als auch die Finanzierung vermittelt, die für den Abschluss beider Geschäfte notwendigen Formulare bei der Anlagevermittlung bei sich führt und diese dem Anleger vorlegt. Zum anderen müssen die Angaben des Verkäufers, des Vermittlers, der Initiators oder des Verkaufs- oder Fondsprospekts offensichtlich unrichtig sein.
Nicht selten – so auch in dem von dem BGH zu entscheidenden Falle – kommt eine Schadensersatzpflicht der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt eines nicht offenbarten Wissensvorsprungs in Betracht, wenn die tatsächlichen Mieten die dem Anleger beim Kauf der Wohnung durch den Vermittler oder den Verkaufsprospekt versprochenen Mieterträge erheblich unterschreiten und bereits bei Kauf der Anlage offensichtlich war, dass die in Aussicht gestellte Miete nicht erreichbar sein würde.
Einem solchen Schadensersatzanspruch wird nicht selten von der beklagten Bank der zwischenzeitliche Eintritt der Verjährung entgegengehalten, wenn zwischen Erwerb der Immobilie und Geltendmachung des Schadensersatzes mehr als drei Jahre liegen.
Mit seiner aktuellen Entscheidung hat der BGH nun deutlich gemacht, dass Anleger nicht schon dann Gefahr laufen, ihre berechtigten Schadensersatzansprüche infolge eines zwischenzeitlichen Verjährungseintritts nicht erfolgreich durchsetzen zu können, wenn sie davon Kenntnis haben, dass die tatsächliche Miete hinter der versprochenen Miete zurückbleibt. Entscheidend ist, so der BGH, dass der Anleger nicht nur die Umstände kennt, die der durch den Vermittler, den Verkäufer, den Initiator oder den Verkaufsprospekt erfolgten arglistigen Täuschung zugrunde liegen. Zudem muss der Anleger auch die Umstände kennen, den Schluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der finanzierenden Bank zulassen.
In dem konkreten Fall allerdings geht der BGH vom zwischenzeitlichen Eintritt der Verjährung von Schadensersatzansprüchen der Anleger aus. Die betroffenen Anleger, so der BGH in seiner Urteilsbegründung, hätten bereits Ende des Jahres 2000 bzw. im Jahre 2001 über die notwendige Kenntnis der Umstände einer arglistigen Täuschung des Vermittlers sowie einem insoweit bestehenden Wissensvorsprung der finanzierenden Bank verfügt.
Angesichts dieser Entscheidung des BGH, die im konkreten Falle für die betroffenen Anleger negativ ausfiel, haben aber dennoch zahlreiche Anleger, die bislang noch keine Ansprüche gegen die ihre Fondsanlage oder ihre Schrottimmobilie finanzierende Bank geltend gemacht haben, weil sie keine Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände hatten, auch weiterhin die Chance, die über Jahre erbrachten Zins- und Tilgungsleistungen zurückzuverlangen.
Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung sollten sich betroffene Anleger schnellstmöglich von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalt über die Erfolgschancen in ihrem konkreten Falle beraten und ggf. umgehend verjährungshemmende Maßnahmen vornehmen lassen.
