Die Baugeldzinsen steigen nach längerer Zeit wieder, die Rekord-Niedrigzinsen könnten bald der Vergangenheit angehören. Was tun, wenn Geld für Wohneigentum erst in ein paar Jahren benötigt wird? Wie die noch niedrigen Zinsen von heute in die Zukunft retten?
Mit dem Forward-Darlehen ist inzwischen ein Produkt für Prolongationen und Umschuldungen auf dem Markt, das vor wenigen Jahren noch unbekannt war. Das klassische Zinssicherungsinstrument Bausparvertrag sollte darüber nicht vergessen werden, meint die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Bausparer können Eigenkapital einbinden und den Bausparvertrag auch zur Zinssicherung für künftige Bau- und Erwerbsvorhaben nutzen. Außerdem können Bauspardarlehen ohne Risikozuschlag nachrangig im Grundbuch gesichert werden. Strengere Risikovorschriften auf Grund von Basel II können insbesondere nachrangige Darlehen verteuern. Die US-Hypothekenkrise kann diese Tendenz noch verstärken. „Das Bausparen bietet somit handfeste Vorteile“, resümiert Schwäbisch Hall-Chefmathematiker Walter Weiler. Der Bausparvertrag und das Forward-Darlehen könnten sich sinnvoll ergänzen.
Wer günstige Darlehenszinsen in der Zukunft sicherstellen will, muss sich nach Auffassung der Bausparkasse Schwäbisch Hall zunächst die Frage stellen, ob der Zeitpunkt für die Darlehensnutzung unverrückbar wie bei einer Anschlussfinanzierung fest steht. Oder ist wie bei einem geplanten Bauvorhaben oder einem geplanten Kauf Flexibilität gefordert, weil der Finanzierungszeitpunkt im Voraus nicht genau abgeschätzt werden kann. Unabhängig davon ist zu klären, ob auch Eigenkapital eingesetzt werden soll.
Eigenkapital steuerbegünstigt einbinden
Bauherren und Immobilienerwerber, die erst in einigen Jahren bauen oder kaufen wollen, setzen in aller Regel erhebliche Eigenmittel ein. Das Bausparen verbindet ein Ansparen mit dem Anspruch auf ein niedrigverzinsliches Darlehen. In der Sparphase vor dem Eigentumserwerb überschreiten die Kapitalerträge höherverzinslicher Anlagen schnell die steuerlichen Freibeträge. Die Kombination von niedrigverzinslichem Sparen und Finanzieren beim Bausparen vermeidet dies.
Auch wer in einigen Jahren eine bestehende Darlehensverpflichtung ablösen will, möchte in vielen Fällen Ersparnisse einsetzen. Manch einer kann über einen größeren Betrag z. B. aus einer Erbschaft verfügen, andere können auf Grund gestiegenen Einkommens bzw. gesunkener Verpflichtungen – z. B. wenn die Ausbildung der Kinder abgeschlossen ist – neben ihrer bestehenden Kreditbelastung inzwischen wieder mehr sparen.
Wer für einen künftigen Immobilienerwerb oder eine Anschlussfinanzierung vorsorgen und Eigenkapital einsetzen will, sollte also das Bausparen zur Basis seiner Planungen machen. Vorhandene Bausparverträge, die bisher vielleicht vorrangig zur Anlage Vermögenswirksamer Leistungen genutzt wurden, können dafür aufgestockt werden. Das Forward-Darlehen kann als zusätzliches Zinssicherungsinstrument für Prolongationen oder Umschuldungen genutzt werden.
Bauherren und Immobilienerwerber brauchen Flexibilität
Künftige Bauherren und Immobilienerwerber brauchen Flexibilität, da sie den Zeitpunkt der Finanzierung in den wenigsten Fällen auf Jahr und Tag abschätzen können. Rufen sie ein vereinbartes Forward-Darlehen nicht termingerecht ab, fallen Bereitstellungszinsen an. Kommt das Bau- oder Erwerbsvorhaben letztendlich gar nicht zustande, ist eine Nichtabnahmegebühr zu zahlen. Sie wird ähnlich wie die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung berechnet.
Das Bausparen ist hingegen flexibel. Bausparer können die Besparung des Bausparvertrages auf Wunsch an einen geänderten Baubeginn oder Kauftermin anpassen. Sie können also auf Wunsch mehr sparen, wenn sie schneller als ursprünglich geplant bauen oder kaufen wollen. Sie können auch den Bausparvertrag erhöhen, in eine andere Variante wechseln und haben weitere Möglichkeiten, die Zuteilung ihres Bausparvertrages zu beschleunigen.
Auf der anderen Seite können Bausparer schon in der Sparphase auf eine Verzögerung reagieren. Die Sparleistungen können zeitweise reduziert oder ausgesetzt werden, ohne dass dies bisher erworbene Ansprüche beeinträchtigt. Auch die Darlehensnutzung ist großzügig geregelt. Nach den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) der Bausparkasse Schwäbisch Hall kann der Bausparer die Inanspruchnahme des Bauspardarlehens zumindest zwei Jahre hinausschieben. Bereitstellungszinsen fallen nicht an. Auch Auszahlungen nach Baufortschritt in Teilbeträgen sind möglich, ohne dass die Bausparkassen Bereitstellungszinsen für den noch nicht genutzten Teilbetrag verlangen.
Künftige Bauherren und Immobilienerwerber sollten sich daher zur Zinssicherung auf das Bausparen konzentrieren. Auf diese Weise können sie vergleichsweise risikolos Zinssicherheit erreichen.
Punktlandung für Anschlussfinanzierungen
Eine punktgenaue Darlehensablösung ist mit einem Forward-Darlehen zu erreichen. Je länger es bis zum Ablösezeitpunkt dauert, desto teurer wird der Zinsaufschlag für diese Option.
Mit vorhandenen Bausparverträgen kann u. U. ebenfalls eine Ablösung innerhalb weniger Jahre ermöglicht werden. Die modernen Bauspartarife sind so flexibel, dass Bausparverträge leicht auf verschiedene Einsatzzeitpunkte hin optimiert werden können. Selbst neu abgeschlossene Bausparverträge, wie in der Standardvariante des Tarifs Fuchs der Bausparkasse Schwäbisch Hall, können bei Aufzahlung des Mindestsparguthabens in ca. 2 Jahren zugeteilt werden. Mit dem Mittel der Wahlzuteilung können auch regelmäßig besparte Bausparverträge schnell für die Finanzierung genutzt werden.
Wenn ein Haus- oder Wohnungseigentümer einen Bausparvertrag zu einem bestimmten Zeitpunkt einsetzen will, sollte er sich von seiner Bausparkasse einen Spar- und Finanzierungsplan erstellen lassen. Dieser Plan muss für den jeweiligen Bauspartarif die Bausparsumme, die geplanten Sparzahlungen sowie den voraussichtlichen Zuteilungstermin umfassen. Die Berater der Bausparkasse Schwäbisch Hall können mit Hilfe einer elektronischen Beratungs-Software individuelle Lösungen ermitteln und dokumentieren.
Bausparen ist sicher
Die Zuteilung eines Bausparvertrags darf zwar dem einzelnen Bausparer nicht verbindlich zugesagt werden. Dennoch kann der Bausparer sicher mit dem anvisierten Zeitpunkt kalkulieren. Für die Verlässlichkeit des Bausparens sorgen die strengen Vorschriften des Bausparkassengesetzes, deren Einhaltung von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) kontrolliert wird.
Bauspardarlehen werden ohne Risikozuschlag nachrangig gesichert
Bauspardarlehen können ohne Risikozuschlag für nachrangige Beleihungen eingesetzt werden und ergänzen bei Immobilienfinanzierungen die sog. I. Hypothek. Nachrangige Darlehen sind immer teurer als Erstrangdarlehen, die bis 60 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden. Der wahre Preis für ein Nachrangdarlehen ist auch höher, als die Mischkondition für ein Darlehen bis zu insgesamt 80 Prozent des Beleihungswertes zunächst vermuten lässt.
Neubaufinanzierungen gehen – von wenigen Ausnahmen mit sehr hoher Eigenkapitalausstattung abgesehen – fast immer über eine I. Hypothek hinaus und reichen in den Nachrang. Die strengeren Risikovorschriften auf Grund von Basel II können insbesondere nachrangige Darlehen verteuern. Aber auch Anschlussfinanzierungen reichen oft bis in den Nachrang, vor allem wenn aufgrund der allgemeinen Immobilienwertentwicklung Banken bei Nachbeleihung kritischer vorgehen als bei ursprünglichen Finanzierung. Auch wegen der US-Hypothekenkrise erwarten Experten eine kritischere Kreditvergabepraxis.
Bei größeren Finanzierungssummen können Bausparen und Forward-Darlehen für eine I. Hypothek bei Anschlussfinanzierungen sinnvoll kombiniert werden. Über das Bauspardarlehen sollte der zweite Rang, also
der Bereich von 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes abgedeckt werden. Das Forward-Darlehen für die I. Hypothek kann bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes reichen. Zur Zinssicherung bei künftigen Bau- und Erwerbsvorhaben können die Betroffenen nur auf das Bausparen setzen.
Beim Bauspardarlehen gibt es keinen Kleindarlehenszuschlag
Banken verlangen für Darlehensbeträge unterhalb einer bestimmten Größenordnung, z. B. unterhalb von 50.000 Euro einen sog. Kleindarlehenszuschlag. D. h. Darlehen unterhalb dieser Grenze sind teuerer. Sobald ein Darlehensnehmer bei einer Anschlussfinanzierung unter diese Grenze kommt, bietet das Bauspardarlehen zusätzliche Vorteile. Denn bei Bauspardarlehen gibt es keine Kleindarlehenszuschläge. Außerdem können Bausparkassen Darlehen bis zu 10.000 Euro blanko, d. h. ohne jegliche Grundbucheintragung gewähren. Bei Darlehen bis zu 15.000 Euro reicht eine sog. Verpflichtungserklärung, bei der ebenfalls keine Grundbuch- und Notarkosten anfallen.
Uneingeschränktes Sondertilgungsrecht
Bausparer können auf Wunsch das Bauspardarlehen schneller tilgen, als im Bauspartarif vorgesehen ist. Selbst eine vollständige vorzeitige Ablösung des Bauspardarlehens ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
